老舊建築物耐震評估：釐清「棟」與「幢」的計價單位
引言
現時國內屋齡達 30 年以上的建築物已超過 450 萬棟，佔比超過 50%。面對這些老舊建築，內政部頒布了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」和「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」，協助民眾重建老屋，並輔導民眾加強老舊房舍的結構安全，以提升耐震能力。
政府補貼政策
針對老舊建築物的結構安全補強，政府推出「主動輔導辦理建築物耐震能力初步評估及弱層補強經費補助執行作業要點」和「中央主管機關補助結構安全性能評估費用辦法」，提供耐震初評補助給民眾。
補助金額與計算方式
根據「費用辦法」，私有建築物的耐震初評補助金額如下：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 初評費用補助 | 總樓地板面積未達 3,000 平方公尺：每棟不超過新台幣 12,000 元；總樓地板面積 3,000 平方公尺以上：每棟不超過新台幣 15,000 元 |
| 審查費 | 每棟新台幣 1,000 元 |
| 行政作業費 | 每棟新台幣 500 元 |
補助金額按「棟」計算，與過去公有建築物的耐震評估作業相同。
「棟」與「幢」的定義
建築技術規則將「幢」定義為「建築物地面層以上結構獨立不與其他建築物相連，地面層以上其使用機能可獨立分開者」，而「棟」則定義為「以具有單獨或共同之出入口並以無開口之防火牆及防火樓板區劃分開者」。
以公寓集合住宅為例，一幢內可分為數棟，而每一棟又可分為數户。因此，單棟的樓地板面積可能超過 3,000 平方公尺，而單幢的樓地板面積則可能超過 12,000 平方公尺。
計價單位爭議
近期發現，部分地方政府在委託專業機構進行私有建築物耐震初評時，改用「幢」作為計價單位。這種做法與政府的補助政策相違背，可能會影響政策推動。
結論
釐清「棟」與「幢」的計價單位非常重要，這將影響政府補助金額和政策推動的成效。政府應明確規範耐震評估作業的計價方式，確保公平和合理的補助和評估程序。
產權類型
| 類型 | 説明 |
|---|---|
| 分割共有 | 一棟建物有多個所有權人，針對各自產權部分擁有所有權。 |
| 公同共有 | 一棟建物的所有權人共同擁有所有權，沒有明確區分各部分。 |
| 區分所有 | 一棟建物分割為多個獨立產權，每個產權獨立存在，具有特定的權利與義務。 |
使用方式
| 類型 | 使用方式 |
|---|---|
| 出租 | 各個產權人可以出租自己的產權，分別收取租金。 |
| 自住 | 各個產權人可以自行居住於自己的產權部分。 |
| 事業經營 | 各個產權人可以在自己的產權部分進行營業行為。 |
產權與使用方式的關係
| 產權類型 | 使用方式 |
|---|---|
| 分割共有 | 各產權人只能使用自己的產權部分。 |
| 公同共有 | 所有產權人共同使用全部建物。 |
| 區分所有 | 各產權人可以獨立使用自己的產權部分，不受其他產權人影響。 |
案例分析
假設有一棟建築物分為兩棟，各有獨立產權：
| 產權號碼 | 產權類型 | 使用方式 |
|---|---|---|
| A棟 | 分割共有 | 出租 |
| B棟 | 區分所有 | 自住 |
説明：
- A棟為分割共有，兩位所有權人共同擁有全部產權，但各自只能使用自己的部分。
- B棟為區分所有，兩位所有權人分別擁有獨立的產權，可以自行居住於自己購買的產權部分。
優缺點
優點：
- 分割產權可增加建物的流通性。
- 區分所有可保障產權人的權利，不受其他產權人影響。
缺點：
- 分割共有容易產生糾紛，需要明確規範各產權人的權利義務。
- 公同共有則可能因產權人數眾多，決策困難。
注意事項
在購買「1幢2棟」建物時，應注意以下事項：
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新北捷運局- 「棟」、「幢」怎麼分？ 兩個都是房屋的計量單位
幢跟棟的差別在哪???
- 產權類型的不同，會影響使用方式與權利義務。
- 確認清楚各產權人的權利義務，避免後續糾紛。
- 瞭解共有部分的管理與維護責任。
結論
「1幢2棟」的產權類型與使用方式，對房地產交易有重要影響。透過瞭解不同類型產權的特性，以及其對使用方式的影響，可以協助購屋者做出更明智的決策。